Appel à projets EDEIS · Port de Saint-Malo
Le Nouveau Centre Civique : créer une destination, pas seulement un bâtiment.
Réhabilitation patrimoniale au 1 ter Avenue Louis Martin. Un écosystème hybride, pôle culturel immersif, Grand Food Hall, espaces B2B, rooftop, au cœur de l’axe Gare / Intra-Muros.
Audition
Mercredi 6 mai 2026, 14h00 · Centre d’Affaires Le Carré, Saint-Malo.
Ce dossier en ligne synthétise les éléments demandés par EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale.
CAPEX HT
4,80 M€
1,6 M€ fonds propres + 3,2 M€ dette
Chiffre d’affaires année 1
1,91 M€
atterrissage prudent
RBE année 1
410 k€
DSCR à maturité 2,3
AOT Durée
35 ans
2026 – 2061
Cadre institutionnel
Un projet co-construit avec les acteurs publics.
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EDEIS
Concessionnaire des Ports Saint-Malo & Cancale
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Ville de Saint-Malo
Aménagement urbain et OAP
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Saint-Malo Agglomération
Bassin de vie 18 communes
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Région Bretagne
Soutien au développement territorial
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Préfecture d’Ille-et-Vilaine
Tutelle administrative
Le projet
Quatre pôles complémentaires, une même destination.
Près de 1 000 m² de surface utile, organisés autour d’un bâtiment patrimonial réhabilité. Un écosystème pensé pour activer l’axe Gare / Intra-Muros et la Place de la Grande Hermine, en cohérence avec les OAP de la Ville.
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Espace culturel immersif
385 m² au rez-de-chaussée · partenaire Excurio
Expéditions immersives en réalité virtuelle (45 min), Horizon de Khéops, Notre-Dame, Éternelle Notre-Dame. Ticket moyen 26 € TTC. Hypothèse prudente : 26 700 visiteurs/an, soit 0,14 % du flux d’excursionnistes.
- 02
Grand Food Hall
667 m² · exploitation JJC
Comptoirs gourmands, brasserie, démonstrations culinaires, bar central, comptoir Pêche & Mer. Ouvert 304 jours par an, ticket moyen 20 € TTC midi.
- 03
Espace B2B & coworking
175 m² au R+1 · jusqu’à 120 personnes
Salles modulables séminaires, banquets, cocktails, exposition. 50 postes de coworking. Synergie clé-en-main avec le Food Hall.
- 04
Rooftop
186 m² au R+2 · partenaire OC Sport / Route du Rhum
Vue panoramique sur le port et les bassins. Privatisations événementielles, afterworks, dîners de prestige. ADN maritime malouin.
Trois questions clés
Trois questions d’audition, trois conclusions vérifiables.
Le dossier répond à trois interrogations Édeis : viabilité économique, calibrage du marché, conformité au PLU. Chaque thème est ramené à sa conclusion sourcée. Les chiffres sont datés, les engagements écrits, les notes complètes en accès direct.
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Thème · 1 · Économique
Le modèle absorbe les chocs sans rompre le service de la dette.
4,80 M€ de CAPEX adossés à 1,6 M€ de fonds propres signés (LOI Gwenneg, 13 avr. 2026) et 3,2 M€ de dette CA / 15 ans / 4,5 %. RBE année 1 de 410 k€, DSCR à maturité 2,3. La solvabilité tient même à −50 % d’activité. VAN 2,23 M€ sur 35 ans à WACC 10 %.
Voir la note financière complète -
Thème · 2 · Marché
Aucune hypothèse de chiffre d’affaires n’excède le marché observé.
Le site capte trois flux dans un rayon de 500 m : 1,83 M de voyageurs Gare en 2024 (+45 % en 5 ans), 18,5 M d’excursionnistes annuels, 3 362 entreprises locales. Modèle calibré sur 304 jours (désaisonnalisation actée). VR à 26 € TTC, F&B midi à 20 € TTC, MICE à 2 000 € HT/jour. Chaque hypothèse est sous benchmark régional, méthode comparative et matrice SWOT à l’appui.
Voir l’étude de marché complète -
Thème · 3 · PLU
Conformité PLU sans création automobile sur site.
Sur 1 454 m² de SDP, 58 places brutes ramenées à 29 par abattement légal (10 % d’instruction + 30 % bonus PEM + 20 % mutualisation). La loi Huwart (26 nov. 2025) appuie le zéro création de place. Les 29 places résiduelles sont absorbées par dissociation : flux courts en surface, 31 places conventionnées au Parking Gare SNCF pour les longs.
Voir la note PLU complète
Partenaires
Un groupement structuré, des engagements écrits.
Capital & banques
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SAS MLH Business
Michele Lobosco, fondateur. Pilotage opérationnel et garant de la performance dans la durée.
Maîtrise d’ouvrage
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SAS Ermin
Partenaire malouin, projets à impact sociétal. Rigueur sur la finance et le droit des sociétés.
Maîtrise d’ouvrage
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Gwenneg Insights
Fonds breton (Karim Essemiani), 1 M€ en fonds propres au véhicule de projet. Réseau d’investisseurs qualifiés, structuration capitalistique régionale.
Equity · LOI 13 avr. 2026
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Crédit Agricole d’Ille-et-Vilaine
1,6 M€ sur 15 ans à 4,5 %. Adrien Peigne, Chargé d’Affaires Entreprises.
Banques · 2 déc. 2025
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Banque Populaire Grand Ouest
Proposition de co-financement complémentaire, en miroir du tour de table Crédit Agricole.
Banques · 18 déc. 2025
Pôles & contenus
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Excurio
Leader mondial des expéditions immersives VR. Horizon de Khéops, 3 M+ visiteurs, 20+ pays. Plateforme exclusive sur Saint-Malo. Fabien Barati, DG.
Pôle culturel · LOI 23 mai 2025
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OC Sport · Route du Rhum
Concession du droit d’utilisation de la marque Route du Rhum, animation prioritaire du Rooftop. Hervé Favre, Président.
Pôle maritime · Accord 18 déc. 2025
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Qair
Espace Mer & Énergies de 20 m². Energy Observer, Flowatt, Methavert, éolien flottant.
Pôle énergies · Note d’intention 23 mai 2025
Documents complets
Téléchargez le dossier de candidature.
Pièces transmises à EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale dans le cadre des phases offre initiale et offre intermédiaire.
- PDF · 20 Mo
Offre intermédiaire · 19 déc. 2025
NCC, Offre intermédiaire
Synthèse stratégique, business plan, lettres d’intention bancaires, partenariat OC Sport / Route du Rhum.
- PDF · 4,5 Mo
Présentation · 6 avr. 2026
Présentation projet NCC
Concept, programmation, indicateurs clés de performance et hypothèses de chiffre d’affaires.
Contact
Pour toute précision avant l’audition.
Maîtrise d’ouvrage
Michele Lobosco
Associé · SAS MLH Business
38 Boulevard Henry Dunant, 35400 Saint-Malo
lobosco.mi@gmail.com
Audition EDEIS
Mercredi 6 mai 2026, 14h00
Centre d’Affaires Le Carré
4 Avenue Louis Martin · 35400 Saint-Malo