NCC Saint-Malo

Appel à projets EDEIS · Port de Saint-Malo

Le Nouveau Centre Civique : créer une destination, pas seulement un bâtiment.

Réhabilitation patrimoniale au 1 ter Avenue Louis Martin. Un écosystème hybride, pôle culturel immersif, Grand Food Hall, espaces B2B, rooftop, au cœur de l’axe Gare / Intra-Muros.

Lire la synthèse Note financière Étude de marché Conformité PLU Présentation projet

Audition

Mercredi 6 mai 2026, 14h00 · Centre d’Affaires Le Carré, Saint-Malo.
Ce dossier en ligne synthétise les éléments demandés par EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale.

Vue extérieure du Nouveau Centre Civique au 1 ter Avenue Louis Martin, Saint-Malo. Réhabilitation patrimoniale avec extension contemporaine, en lisière de la Place de la Grande Hermine.
1 ter Avenue Louis Martin · Vue depuis la Place de la Grande Hermine

CAPEX HT

4,80 M€

1,6 M€ fonds propres + 3,2 M€ dette

Chiffre d’affaires année 1

1,91 M€

atterrissage prudent

RBE année 1

410 k€

DSCR à maturité 2,3

AOT Durée

35 ans

2026 – 2061

Le projet

Quatre pôles complémentaires, une même destination.

Près de 1 000 m² de surface utile, organisés autour d’un bâtiment patrimonial réhabilité. Un écosystème pensé pour activer l’axe Gare / Intra-Muros et la Place de la Grande Hermine, en cohérence avec les OAP de la Ville.

  1. 01

    Espace culturel immersif

    385 m² au rez-de-chaussée · partenaire Excurio

    Expéditions immersives en réalité virtuelle (45 min), Horizon de Khéops, Notre-Dame, Éternelle Notre-Dame. Ticket moyen 26 € TTC. Hypothèse prudente : 26 700 visiteurs/an, soit 0,14 % du flux d’excursionnistes.

  2. 02

    Grand Food Hall

    667 m² · exploitation JJC

    Comptoirs gourmands, brasserie, démonstrations culinaires, bar central, comptoir Pêche & Mer. Ouvert 304 jours par an, ticket moyen 20 € TTC midi.

  3. 03

    Espace B2B & coworking

    175 m² au R+1 · jusqu’à 120 personnes

    Salles modulables séminaires, banquets, cocktails, exposition. 50 postes de coworking. Synergie clé-en-main avec le Food Hall.

  4. 04

    Rooftop

    186 m² au R+2 · partenaire OC Sport / Route du Rhum

    Vue panoramique sur le port et les bassins. Privatisations événementielles, afterworks, dîners de prestige. ADN maritime malouin.

Axonométrie éclatée des quatre pôles du Nouveau Centre Civique : espace culturel immersif au rez-de-chaussée, Grand Food Hall, espace polyvalent au R+1, rooftop en couverture.
Axonométrie éclatée · superposition des quatre pôles

Synthèse

Trois thèmes d’audition, trois conclusions.

Chaque thème est ramené à sa conclusion vérifiable. Les chiffres sont sourcés, les engagements sont datés, les notes complètes sont en accès direct.

  1. Thème · 1 · Économique

    Le modèle absorbe les chocs sans rompre le service de la dette.

    4,80 M€ de CAPEX adossés à 1,6 M€ de fonds propres signés (LOI Gwenneg, 13 avr. 2026) et 3,2 M€ de dette CA / 15 ans / 4,5 %. RBE année 1 de 410 k€, DSCR à maturité 2,3. La solvabilité tient même à −50 % d’activité. VAN 2,23 M€ sur 35 ans à WACC 10 %.

    Voir la note financière complète

  2. Thème · 2 · Marché

    Aucune hypothèse de chiffre d’affaires n’excède le marché observé.

    Le site capte trois flux dans un rayon de 500 m : 1,8 M de voyageurs Gare en 2024, 18,5 M d’excursionnistes annuels, 3 362 entreprises locales. Modèle calibré sur 304 jours (désaisonnalisation actée). VR à 26 € TTC, F&B midi à 20 € TTC, MICE à 2 000 € HT/jour. Chaque hypothèse est sous benchmark régional, jamais au-dessus.

    Voir l’étude de marché complète

  3. Thème · 3 · PLU

    Conformité PLU sans création automobile sur site.

    Sur 1 454 m² de SDP, 58 places brutes ramenées à 29 par abattement légal (10 % d’instruction + 30 % bonus PEM + 20 % mutualisation). La loi Huwart (26 nov. 2025) appuie le zéro création de place. Les 29 places résiduelles sont absorbées par dissociation : flux courts en surface, 31 places conventionnées au Parking Gare SNCF pour les longs.

    Voir la note PLU complète

Partenaires

Un groupement structuré, des engagements écrits.

Capital & banques

  • SAS MLH Business

    Michele Lobosco, fondateur. Pilotage opérationnel et garant de la performance dans la durée.

    Maîtrise d’ouvrage

  • SAS Ermin

    Partenaire malouin, projets à impact sociétal. Rigueur sur la finance et le droit des sociétés.

    Maîtrise d’ouvrage

  • Gwenneg Insights

    Fonds breton, mobilisation 1 M€ en fonds propres. Réseau d’investisseurs qualifiés, structuration capitalistique régionale.

    Equity · LOI 13 avr. 2026

  • Crédit Agricole d’Ille-et-Vilaine

    1,6 M€ sur 15 ans à 4,5 %. Adrien Peigne, Chargé d’Affaires Entreprises.

    Banques · 2 déc. 2025

  • Banque Populaire Grand Ouest

    Co-financement complémentaire en cours d’instruction.

    Banques · en cours

Pôles & contenus

  • Excurio

    Leader mondial des expéditions immersives VR. Horizon de Khéops, 3 M+ visiteurs, 20+ pays. Plateforme exclusive sur Saint-Malo. Fabien Barati, DG.

    Pôle culturel · LOI 23 mai 2025

  • OC Sport · Route du Rhum

    Concession du droit d’utilisation de la marque Route du Rhum, animation prioritaire du Rooftop. Hervé Favre, Président.

    Pôle maritime · Accord 18 déc. 2025

  • Qair

    Espace Mer & Énergies de 20 m². Energy Observer, Flowatt, Methavert, éolien flottant.

    Pôle énergies · Note d’intention 23 mai 2025

Maîtrise d’œuvre

  • DJURIC-TARDIO + ODC + Elements + Bollinger+Grohmann

    Architecte du Patrimoine et bureaux d’études. Expertise en réhabilitation patrimoniale et excellence environnementale.

    Équipe technique

Documents complets

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Pièces transmises à EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale dans le cadre des phases offre initiale et offre intermédiaire.

Contact

Pour toute précision avant l’audition.

Maîtrise d’ouvrage

Michele Lobosco
Associé · SAS MLH Business
38 Boulevard Henry Dunant, 35400 Saint-Malo
lobosco.mi@gmail.com

Audition EDEIS

Mercredi 6 mai 2026, 14h00
Centre d’Affaires Le Carré
4 Avenue Louis Martin · 35400 Saint-Malo